Bail commercial : le décès du locataire peut-il mettre fin au bail ?

Texte de loi applicable

Vous venez de perdre un proche qui louait dans le cadre de son activité commerciale un bureau. Après cet événement, plusieurs questions vous viennent à l'esprit notamment celle de la survie parmi lesquels la survie du bail qui le liait à son bailleur.

Pour répondre à cette préoccupation, nous vous proposons dans les lignes qui suivent de parcourir ensemble une partie (les trois premiers paragraphes) des dispositions de l’article 111 de l’acte uniforme OHADA portant Droit commercial général et des groupements d’intérêts économiques.

Cet article nous donne des éléments de réponse dont la réalisation est soumise à certaines conditions.

• Que dit l’article 111 de l’acte uniforme OHADA?

A la lumière des dispositions de l’article 111 de l’acte Uniforme OHADA le bail ne prend pas fin de façon systématique après le décès du locataire. Le bail ne s’arrête pas de courir mais il continue avec les proches du défunt.

• De quels proches s’agit-il ?

Le texte précise les personnes avec lesquelles le bail peut se poursuivre. Il s’agit : « … des conjoints, des ascendants ou descendants en ligne directe …».

A ce stade de notre développement, nous jugeons utiles de définir les termes de conjoints, ascendants ou descendants.

Le conjoint ou la conjointe est la personne avec laquelle le de cujus s’est uni par les liens

du mariage. Il est ou elle est donc l’époux ou l’épouse légitime du défunt ou de la défunte.

Si donc la personne n’est pas légalement mariée à l’ancien titulaire du bail, elle ne peut valablement poursuivre l’activité de son compagnon décédé.

A la lecture du texte, l’on se rend compte que le terme « conjoints » est au pluriel. Alors pourquoi le terme conjoint est au pluriel quand on sait qu’une personne ne peut avoir plusieurs conjoints ou conjointes, au regard de la loi ivoirienne?

Pour répondre à cette question, nous dirons que par ce texte, le législateur communautaire dans la rédaction de cet article a tenu compte des réalités de chacun des Etats membres de l’OHADA.

En effet, parmi les Etats membres, il y en a dans lesquels la polygamie n’est pas un tabou. Il s’agit par exemple des pays islamiques comme le Sénégal. Dans d’autres pays par contre comme la Côte d’Ivoire, la polygamie n’a pas sa raison d’être.

Une personne se présente comme l’ascendant d’une autre lorsqu’elle est son géniteur ou

sa génitrice. Comme géniteurs, on peut citer le père et la mère. On pourrait également citer les grands pères, grandes mères.

Il y a également le terme « descendants » qui est contenu dans l’article 111 dans l’acte

uniforme de l’OHADA, qu’il y a lieu de prendre en compte.

La descendance peut être présentée comme le lien entre une personne et ses enfants légitimes ou naturels.

L’enfant légitime est celui-là qui est issu de parents mariés légalement tandis que l’enfant naturel est défini comme celui qui est né de parents non mariés.

http://http://www.magicmaman.com/,quelle-est-la-difference-entre-un-enfant-legitime-et-un-enfant-naturel,1333,6054.as

Après avoir présenté les personnes énumérées par l’article 111 de l’acte uniforme OHADA, nous posons la question de savoir si elles peuvent toutes poursuivre l’activité commerciale du défunt.

• Qui peut poursuivre l’activité commerciale du défunt ?

En général, l’on se pose certaines questions. Le de cujus a-t-il laissé avant son décès des héritiers ? a-t-il de son vivant fait dresser auprès d’un notaire un testament ?

Dans l’hypothèse où le défunt aurait laissé des héritiers

Lorsque l’on se retrouve dans cette hypothèse, la question concernant les ascendants ne se pose plus. Dans ce cas de figure en général, les descendants du défunts et le ou la conjointe sont de facto ceux-là qui devraient prendre sa suite de l'activité commerciale.

Mais à ce niveau de notre contribution, il peut se poser une autre question. Le défunt a-t-il laissé de sa survivance un testament pour le partage de ses biens ?

Dans le cas où le défunt a laissé un testament

Dans cette hypothèse, la question de celui qui doit poursuivre l’activité commerciale du défunt locataire peut être réglée par le Testament.

En effet, par le testament, le défunt peut détermine ou désigner lequel de ses ayants-droits devra poursuivre son activité commerciale.

Il suffit donc aux héritiers de se mettre en rapport avec le Notaire du défunt ou de la défunte pour ouvrir sa succession.

Il est également important de préciser que le défunt peut choisir une personne autre que ses descendants pour poursuivre son activité commerciale. Si cela est sa dernière volonté.

Dans le cadre de l’absence d’un testament

Dans cette hypothèse la résolution du problème est plus complexe parce qu’il peut, en plus du conjoint ou de la conjointe, avoir des descendants ou des héritiers.

Lorsque cette situation se présente, les ayants-droit ont le choix entre désigner une personne pour poursuivre l’activité commerciale et leur rendre compte ou céder le bail pour ensuite procéder au partage de ce qu’il aura rapporté.

Si donc les ayants-droits décident de poursuivre l’activité mais d’en confier la gestion à une seule personne, ils devront saisir soit le juge pour obtenir un acte d’hérédité, soit solliciter les services d’un Notaire pour lui demander de dresser un acte de Notoriété. Dans ces deux actes, les ayants-droits donnent mandat à l’un d’entre de poursuivre l’activité en leur nom et pour leur compte.

Il peut toutefois arriver que les ayants-droit ne soient pas d’accord pour que la gestion soit confiée à tel ou tel ayant-droit. En pareilles circonstances, les ayants-droits peuvent saisir le tribunal compétent qui dans la majorité des cas désigner un Notaire pour la liquidation de la succession.

• Quelle est à procédure que devrait suivre les ayants-droits après ces formalités ?

En réponse à cette préoccupation, l’article 111 de l’acte uniforme OHADA portant droit commercial général et du groupement d’intérêt économique impose le respect d’un délai et une forme à suivre aux ayants-droits.

Concernant les délais, l'article 111 de l’acte uniforme impose un délai de trois (3) mois aux

ayants-droits pour faire part de leur décision au bailleur.

Après cette période si l’intention de ces derniers de poursuivre l’activité commerciale du défunt n’est pas notifiée au bailleur, le bail est résilié de plein droit, c'est-à-dire de façon automatique.

Relativement à la forme, l’acte uniforme indique que l’information du bailleur peut se

faire soit par acte extra judiciaire; c'est à dire un exploit d'Huissier soit par courrier remis contre décharge.

L’information du bailleur doit donc se faire par écrit ce qui écarte ou élimine toute autre forme d’information.

Au terme de notre étude, nous pouvons retenir que le décès du titulaire d'un bail commercial n’entraîne pas automatiquement la résiliation du bail. La loi définit la procédure à mettre en oeuvre par les ayants-droits.