Mon Agent immobilier a-t-il une obligation de résultat ou de moyen pour le reversement des loyers ?

Publié le par monwahi

vue d'une maison occupée
vue d'une maison occupée

Dans le cadre de vos relations contractuelles avec votre Agent immobilier, il viendra le temps de la transmission de vos décomptes.

Les décomptes se présentent comme le bilan de la gestion de votre Agent Immobilier sur une période que vous auriez ensemble définie.

Mais avant le reversement de vos premiers loyers, vous souhaitez savoir si votre Mandataire a une obligation de résultat ou de moyen vis à vis de vous.

Avant de répondre à cette préoccupation, il convient d'abord de dire ce qu'est une obligation de résultat et une obligation de moyen.

  • Présentation des deux types d'obligation

Nous vous proposons des définitions simples pour faciliter votre compréhension de ces obligations.

  1. L’obligation de résultat

L’obligation de résultat peut être définie comme l’obligation dont la réalisation est quasi certaine. Nous disons quasi certaine parce qu’il peut survenir dans la réalisation de celle-ci des cas de force majeure.

Le débiteur de cette obligation doit en principe atteindre le but pour lequel il s’est engagé, sauf s’il arrive à prouver que le résultat n’a pas été atteint pour des raisons qui sont extérieures à sa volonté.

Pour illustrer nos propos, nous prenons l’exemple du conducteur de taxi, qui par le contrat qu’il conclut avec son passager, s’oblige à le conduire ou à le descendre dans un lieu pour lequel ils se sont au préalable mis d’accord.

Le conducteur de taxi devient par cet engagement débiteur d’une obligation de résultat car, elle est à priori réalisable. Mais, il peut arriver des circonstances indépendantes du débiteur qui ne lui permettent pas d’atteindre son but.

Ce sera par exemple le cas, si en cour de route il survenait un accident de la circulation dans lequel votre taxi est impliqué.

2. L’obligation de moyen

L’obligation de moyen est l’obligation dont la réalisation du résultat n’est pas certaine. Ici, le débiteur s’engage à mettre en œuvre tous les moyens pour atteindre le but pour lequel il s’est engagé. Cependant, il ne garantit pas que le résultat recherché soit obtenu.

Nous pourrons à titre d’exemple citer le médecin ou l’enseignant. Ces personnes, dans l’engagement qu’elles prennent avec leurs patients ou leurs élèves, s’obligent à mettre en œuvre tous les moyens pour assurer pour l’un la guérison du patient et pour l’autre la réussite de l’élève. Mais si le patient ne recouvre pas la santé et décède ou que l’élève échoue à son examen de fin d’année, leur responsabilité ne peut être engagée, dans la mesure où ils ont mis en œuvre tous les moyens.

  • La nature de l’obligation de l’Agent immobilier

A la lecture de ce qui précède, peut-on dire que l’Agent immobilier a une obligation de résultat ou de moyen ?

Quoi que la réponse à cette interrogation ne soit pas du tout aisée, nous dirons que l’obligation de l’Agent immobilier est hybride dans la mesure où elle épouse les deux types d’obligation.

En effet, dans l’accomplissement de sa mission, l’Agent immobilier se doit de trouver des preneurs pour les locaux vacants, dont il a la gestion. Cependant, il ne saurait garantir la solvabilité ou la bonne fois de ces derniers.

Si donc, dans la transmission des décomptes, il n’est pas en mesure de reverser certains loyers au propriétaire parce que des locaux seraient restés vacants, il pourrait voir sa responsabilité engagée. Seulement, s’il prouve que les locaux sont restés vacants pour des raisons indépendantes de sa volonté (par exemple problèmes de travaux pour lesquels le propriétaire n’aurait pas donné son accord, alors qu’il a été sollicité sur la question) il pourrait dégager sa responsabilité.

Si par contre, les locaux sont occupés et que les locataires ne respectent pas leurs obligations locatives, sa responsabilité ne peut être engagée. Cependant, il devra prouver qu’il a mis tous les moyens (par exemple relances écrites, sommation de payer etc.…) en œuvre pour emmener les locataires défaillants à régler leurs loyers. Faute par le locataire de n’avoir rien entrepris pour inviter les locataires à se mettre à jour, il pourrait se voir dans l’obligation de payer à la place de ses locataires indélicats.

Au total, nous notons que l’obligation de l’Agent immobilier à une double nature. Le caractère hybride de son obligation ne devrait pas être un moyen pour lui de se soustraire à ses obligations. Pour le reversement de la totalité des loyer à son propriétaire, il doit mettre en œuvre tous les moyens dont il dispose.

Publié dans immobilier

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